Mercado Comercial en Punta del Este, La Barra y José Ignacio: Precios, Tendencias y Oportunidades de Inversión en 2026

El mercado inmobiliario comercial del departamento de Maldonado y en particular de Punta del Este, La Barra y José Ignacio está consolidando una transformación estructural que lo posiciona no solo como destino turístico de elite, sino como un hub comercial de alta demanda durante todo el año. Este cambio se refleja en una oferta extremadamente ajustada, precios al alza y una reconfiguración del perfil de los inversores. 

Demanda récord y escasez de oferta: una ecuación que sube precios
Según expertos del sector, entre ellos Andrés Jafif, director de la inmobiliaria Santos Dumont con más de 70 años en el mercado de Maldonado la demanda de locales comerciales superó ampliamente la oferta disponible. En zonas emblemáticas como la península de Punta del Este (incluyendo calles como Gorlero, 20 y 24), hoy no hay locales disponibles en alquiler o venta: cualquier espacio que queda libre se alquila o vende de inmediato.

Punta del Este, Maldonado Department, Uruguay

Este fenómeno no se limita a temporada alta: la actividad comercial permanece durante todo el año, lo que indica que Punta del Este y sus zonas aledañas ya funcionan como ciudades con vida propia, no solo como balnearios estacionales. 

Valores de alquiler: cifras que marcan tendencia
La variación de precios refleja la competitividad de cada ubicación:

Península de Punta del Este: Locales pequeños: alrededor de US$35–40 por m² mensuales. Locales grandes: (300–400 m²): entre US$20–25 por m² mensuales.

La Barra (ruta principal): Locales de ~100 m² rondan entre US$30–35 por m² mensuales.

Es relevante destacar que hoy los contratos se pactan anuales con opción de renovación, dejando atrás los esquemas de solo temporada que dominaban el mercado hace algunos años.

Cambio en el perfil de inquilinos y marcas
El mercado comercial dejó de ser dominio exclusivo de comercios locales emergentes. En 2026, marcas globales y nacionales de alta rotación y prestigio están abriendo locales en la región:

Firmas automotrices premium como BMW, Audi, Land Rover y Volvo ya están instaladas en Maldonado.
Los potenciales inquilinos ahora valoran posicionamiento de marca y visibilidad, no solo rentabilidad inmediata.

Audi Zentrum Montevideo

Este cambio indica que el mercado comercial se posiciona como un activo estratégico para marcas que buscan expansión regional y presencia en uno de los destinos más exclusivos de Sudamérica.

Venta de locales: plusvalía sólida y precios altos
Los valores de venta reflejan la escasez de stock y la percepción de utilidad como inversión de largo plazo:

Los locales comerciales se comercializan, en promedio, entre US$3.000 y US$4.000 por metro cuadrado.
En zonas como Gorlero, se han registrado ventas de locales de 100 m² por aproximadamente US$400.000.

Este comportamiento sugiere que muchos inversores están comprando no sólo pensando en renta, sino en la plusvalía acumulada a lo largo de los años. Según Jafif, algunos adquirieron locales hace 3,4 años que hoy han duplicado su valor de mercado.

José Ignacio: posicionamiento más allá de la rentabilidad directa
La realidad del mercado de José Ignacio merece un capítulo aparte:

La oferta de locales es muy reducida.
La mayoría de las marcas presencia el área con un objetivo de posicionamiento premium, más que por rentas inmediatas.

Este fenómeno responde al perfil sociodemográfico del polo altos ingresos per cápita y atractivo turístico exclusivo que convierte a los locales allí en activos más estratégicos que comerciales, lo que mantiene los precios altos pese a la baja rotación.

Perspectivas del mercado comercial en 2026 y más allá
Los factores que seguirán impulsando el mercado en 2026 incluyen:

. Oferta limitada de nuevos terrenos y locales construidos.
. Precios de la tierra altos que desalientan desarrollos masivos.
. Rentas en dólares competitivas (alrededor de 6% anual), que aún resultan atractivas para extranjeros e inversores  internacionales.

Punta del Este, Maldonado Department, Uruguay

Además, la tendencia apunta a que cada nuevo local que se construye se alquila rápidamente, consolidando una espiral de precios al alza y demanda sostenida.

Punta del Este, La Barra y José Ignacio ya no son únicamente destinos vacacionales de élite, sino mercados comerciales maduros con alta competencia, escasez de oferta y una clara orientación hacia inversiones de largo plazo. Los números tanto en alquiler como en venta reflejan una demanda fuerte, modelos de contratos cada vez más profesionales y una preferencia marcada por marcas con presencia internacional o cadenas con respaldo financiero sólido.

Para inversores savvy que buscan diversificar dentro del real estate latinoamericano, este triángulo comercial no solo ofrece rentabilidad estructural, sino plusvalía estratégica en dólares, con un horizonte de crecimiento sólido en 2026 y más allá.

Fuente: Forbes Uruguay | Mathías Buela