Cristian Benitez Kauffmann
Por años, Uruguay ocupó un lugar particular dentro del mapa inmobiliario de América Latina.
Para muchos argentinos, fue refugio patrimonial, destino de vacaciones y lugar para una segunda residencia. Para compradores internacionales, representó estabilidad, seguridad jurídica y calidad de vida. Y para el mercado turístico, Punta del Este se convirtió en una de las marcas más reconocidas de la región.
Pero en 2026 hay señales que invitan a mirar nuevamente al país.
No necesariamente porque Uruguay esté viviendo un boom inmobiliario generalizado. Tampoco porque haya que presentarlo como “el próximo gran mercado” de Latinoamérica.
La evidencia apunta hacia algo más interesante:
Uruguay está entrando en una nueva etapa inmobiliaria.
Una etapa en la que turismo, capital extranjero, segunda residencia, hotelería, lifestyle, servicios y nuevos formatos residenciales comienzan a converger.
Una de las variables que explica el interés por Uruguay es su marco para la inversión.
Uruguay XXI destaca al país por su estabilidad macroeconómica, reglas claras, igualdad de trato entre inversores nacionales y extranjeros, libre repatriación de capitales y diferentes regímenes de promoción de inversiones. En su informe de Inversión Extranjera Directa 2025, el organismo señala además que el stock de IED alcanzó US$36.803 millones en 2024, equivalente al 45% del PIB.
Esto no significa que cualquier inversión inmobiliaria en Uruguay sea automáticamente atractiva. Significa que existe un contexto institucional que ayuda a explicar por qué el país continúa apareciendo en el radar de capitales regionales e internacionales.
Y ese contexto adquiere especial relevancia cuando se combina con otro fenómeno: el crecimiento del turismo.
Durante 2025, Uruguay recibió 3.604.488 visitantes, un 8% más que en 2024. El gasto turístico alcanzó los US$2.040 millones, con un crecimiento superior al 16% respecto del año anterior.
La temporada de verano 2025-2026 también mostró señales positivas.
Entre diciembre de 2025 y febrero de 2026 ingresaron 1.301.913 turistas, mientras que el gasto turístico alcanzó US$928 millones, un 3% más que durante la temporada anterior. El gasto promedio llegó a US$713 por visitante, un 11,9% más interanual, y la estadía promedio alcanzó las ocho noches, creciendo 8,7%.
¿Por qué estos datos son relevantes para el mercado inmobiliario?
Porque el turismo no funciona de manera aislada.
Cuando aumenta la actividad turística también se generan oportunidades para hotelería, gastronomía, entretenimiento, retail, alquileres temporarios, servicios y, eventualmente, nuevos productos residenciales.
El Real Estate comienza entonces a formar parte de un ecosistema mucho más amplio.
Si existe un territorio que merece especial atención dentro de esta transformación, es Maldonado.
Punta del Este continúa siendo su principal referencia internacional, pero el análisis del mercado ya no puede limitarse a la península.
Según datos del Instituto Nacional de Estadística elaborados a partir de registros de la Dirección General de Registros, durante abril de 2026 Maldonado concentró el 16,71% de las compraventas inmobiliarias del país, solamente detrás de Montevideo.
Entre enero y abril se registraron 3.002 compraventas en Maldonado, frente a 2.711 durante el mismo período de 2025. El crecimiento fue del 10,7%.
El dato es relevante porque muestra que el dinamismo no depende exclusivamente de una temporada turística.
Maldonado funciona cada vez más como un territorio inmobiliario compuesto por diferentes mercados, perfiles de comprador y productos.
Punta del Este, La Barra, Manantiales, José Ignacio y otros puntos del departamento participan de una misma transformación territorial, aunque cada uno tenga dinámicas y públicos diferentes.
Durante décadas, el modelo inmobiliario de Punta del Este estuvo fuertemente asociado a la segunda residencia, el turismo estacional y el producto residencial de alta gama.
Pero los proyectos que están llegando al mercado muestran una evolución.
Un ejemplo particularmente relevante es la adquisición del complejo Enjoy Punta del Este por parte del grupo brasileño JHSF.
En abril de 2026, el Gobierno uruguayo informó que la inversión proyectada supera los US$400 millones y contempla transformar el complejo en un proyecto integral que incluirá hotel, casino, centro comercial con marcas exclusivas y residencias.
La operación es significativa por algo más que su volumen.
Muestra una tendencia hacia la integración de diferentes usos:
hospitality + retail + entretenimiento + residencias + lifestyle.
Es decir, el Real Estate comienza a dejar de ser únicamente el edificio.
El verdadero producto pasa a ser la experiencia que se construye alrededor de él.
Esta evolución también aparece en otros desarrollos.
Uruguay XXI identifica entre los principales proyectos inmobiliarios del país al SLS Punta del Este Hotel & Residences, un desarrollo de dos torres que suma aproximadamente 52.000 m² y contempla una inversión estimada de US$120 millones.
El crecimiento de este tipo de proyectos introduce en Uruguay conceptos que ya tienen una presencia consolidada en otros mercados internacionales.
Uno de ellos es el de las branded residences: propiedades residenciales vinculadas a una marca hotelera o de lifestyle que buscan combinar la propiedad inmobiliaria con servicios, estándares y experiencias asociados a esa marca.
No se trata solamente de vender metros cuadrados.
Se trata de vender una forma de vivir.
Y esa transformación puede ser particularmente relevante para destinos como Punta del Este, donde turismo, segunda residencia, lujo y hospitality tienen una relación histórica.
El comprador internacional también está evolucionando.
Argentina continúa siendo un actor central en el mercado inmobiliario de Maldonado. Pero en 2026 aparece con mayor claridad otro mercado regional: Brasil.
Según referentes del sector inmobiliario de Maldonado citados por Portada Punta, los compradores brasileños pasaron de representar aproximadamente entre 4% y 5% del mercado a ubicarse actualmente entre 7% y 8%.
Esto introduce una lectura interesante.
El mercado de Punta del Este históricamente estuvo muy asociado al comprador argentino. Ahora comienza a consolidar una composición regional más diversa.
Argentina. Brasil. Uruguay. Y, progresivamente, capital internacional.
La segunda residencia deja así de ser únicamente una decisión vinculada a las vacaciones.
Para determinados compradores puede representar también diversificación patrimonial, búsqueda de calidad de vida, generación de renta o una combinación de uso personal e inversión.
Esta transformación también cambia la conversación comercial.
Durante mucho tiempo, la pregunta principal alrededor de una propiedad era:
¿Cuánto cuesta el metro cuadrado?
Hoy, especialmente en segmentos premium, la conversación es mucho más amplia.
¿Dónde está?
¿Qué servicios tiene?
¿Qué marca lo respalda?
¿Qué experiencia ofrece?
¿Qué posibilidades de renta existen?
¿Qué infraestructura existe alrededor?
¿Qué ocurre fuera de la temporada alta?
¿Qué comunidad se está construyendo?
Por eso, el futuro del Real Estate en determinados destinos turísticos no puede analizarse solamente desde la vivienda.
Hay que observar la evolución del ecosistema urbano y turístico.
Hoteles, restaurantes, retail, wellness, entretenimiento, oficinas, servicios, infraestructura y vivienda comienzan a interactuar entre sí.
También es importante poner los datos en contexto.
El mercado uruguayo no está creciendo de manera uniforme y no todos los proyectos presentan las mismas oportunidades.
El propio sector inmobiliario continúa atento a variables como el tipo de cambio, los costos de construcción y el denominado costo país. Al mismo tiempo, la demanda se vuelve más selectiva y los compradores prestan mayor atención a la calidad del producto, la ubicación, la rentabilidad y la liquidez.
Por eso sería apresurado hablar de una nueva burbuja inmobiliaria o afirmar que todo Uruguay está atravesando un boom.
La evidencia permite sostener una afirmación más precisa.
Hay una transformación en marcha, pero todavía debe observarse cómo evoluciona.
Quizás la mejor manera de entender el momento actual sea observar cinco transformaciones simultáneas.
Primero: Uruguay continúa utilizando su estabilidad y su marco de inversión como parte de su atractivo para capitales extranjeros.
Segundo: el turismo está mostrando niveles relevantes de actividad y mayor gasto por visitante, generando una base de demanda para nuevos servicios y productos.
Tercero: Maldonado continúa ganando peso dentro del mercado inmobiliario nacional, con un crecimiento de las compraventas durante los primeros meses de 2026.
Cuarto: Punta del Este está incorporando proyectos de mayor escala y mayor integración entre hotelería, retail, entretenimiento y residencial.
Quinto: el mercado comprador comienza a diversificarse, con una presencia creciente de Brasil además del histórico protagonismo argentino.
Quizás el error sería intentar comparar a Uruguay con Miami, Madrid, Ciudad de México o cualquier otro gran hub inmobiliario internacional.
Uruguay tiene otra escala.
Y justamente ahí puede estar parte de su atractivo.
No necesita convertirse en el mercado más grande de la región para convertirse en un mercado relevante.
Necesita seguir desarrollando productos, servicios, infraestructura y experiencias capaces de atraer capital, residentes, turistas y compradores internacionales.
Por ahora, los datos muestran un país que está ampliando su propuesta inmobiliaria.
De la segunda residencia al lifestyle.
De la propiedad individual al desarrollo de uso mixto.
Del turismo estacional a una oferta turística más sofisticada.
De Punta del Este como destino a Maldonado como ecosistema.
Y de un mercado fuertemente asociado con Argentina a uno que empieza a incorporar con mayor fuerza a Brasil y otros capitales internacionales.
Uruguay todavía no necesita ser presentado como “el próximo gran mercado inmobiliario de Latinoamérica”.
La evidencia disponible permite decir algo más interesante.
Uruguay está entrando en una nueva etapa inmobiliaria.
Una etapa en la que turismo, inversión extranjera, segunda residencia, hotelería, lifestyle, servicios y nuevos formatos residenciales comienzan a encontrarse dentro de un mismo ecosistema.
La pregunta ya no es solamente cuánto vale una propiedad en Punta del Este.
La verdadera pregunta es:
¿Qué tipo de mercado, ciudad y experiencia inmobiliaria se está construyendo alrededor de ella?
Y esa es, precisamente, la conversación que vale la pena seguir.
AYLEVEL seguirá mirando Uruguay.
